Stagnacija traženih cijena nekretnina

Na najznačajnijem tržištu, u Zagrebu, tražene cijene nekretnina nisu se značajno mijenjale u odnosu na mjesec studeni, dok su na godišnjoj razini manje za 4,9%.

Na Jadranu, cijene se nisu mijenjale u odnosu na prošli mjesec%, dok su na godišnjoj razini pale za 4,6%.

Prosječna tražena cijena nekretnina u Hrvatskoj ukupno, u prosincu 2009. je u odnosu na studeni 2009. manja za svega 0,1%.

U odnosu na prosinac 2008., odnosno na godišnjoj razini, tražene cijene nekretnina su pale za 4,8%.

Rezultate Indeksa cijena nekretnina za prosinac 2009. komentirao je doc.dr.sc. Josip Tica, član Katedre za makroekonomiju i gospodarski razvoj pri Ekonomskom fakultetu u Zagrebu:

Kretanja na tržištu nekretnina u 2008. su bila obilježena posljedicama globalne krize, ali i ulaskom domaćeg stambenog tržišta u fazu prezasićenosti. Kao posljedice globalne krize, porast prosječne kamatne stope na stambene kredite stanovništvu za 0,57 postotnih bodova (10%) i porast tečaja za 3% snažno su smanjili maksimalnu veličinu kredita koja se može podignuti u poslovnim bankama na temelju prosječne plaće. Činjenica da su prosječne plaće na godišnjoj razini porasle za 1% nije uspjela kompenzirati negativan efekt rasta kamatnih stopa i tečaja.

Prije nešto više od godinu dana sa prosječnom plaćom se mogao financirati kredit od 122 000 €, a krajem 2009. navedeni iznos se smanjio na 113 000 €. Izraženo postotno, zbog promjena uvjeta zaduživanja, rasta tečaja i stagnacije plaća, kreditna sposobnost prosječnog kućanstva je od početka krize smanjena za približno 8% (Sve stope rasta za plaće, tečaj i kamatne stope su za razdoblje rujan 2009. u odnosu na rujan 2008. iz razloga što kasniji podaci još uvijek nisu objavljeni).

Činjenica da su tražene cijene pale 4,9% u Zagrebu i 4,6% na Jadranu očigledno je posljedica opće percepcije o padu kupovne moći stanovništva, ali isto tako i činjenice o snažnoj konkurenciji na tržištu koja proizlazi iz spoznaje o velikom broju stanova koji se oglašavaju. Povrh toga, gubitak gotovo 50 000 radnih mjesta u gospodarstvu stvara nesigurnost glede stalnosti prihoda i dodatno motivira kupce da odgađaju kupnju za neka bolja "sigurnija" vremena. Efekt pada kupovne moći izravno djeluje na pad cijena iz razloga što limitira maksimalnu cijenu već sagrađenih stanova (iznos kredita), a efekt odgađanja kupnje u pravilu najsnažnije djeluje na pad broja prodanih stanova.

Kada govorimo o cijenama na Jadranu tada treba imati na umu i činjenicu da je velik dio potražnje u pravilu i pod utjecajem dohodaka ostvarenih izvan Hrvatske, a i znatno je snažniji efekt špekulativnog kapitala. U tom kontekstu je izuzetno zanimljivo primijetiti kako je svibanj 2009. bio prijelomni mjesec nakon kojeg se dogodila promjena u trendu rasta cijena. Usporedbe radi, značajniji pad traženih cijena stanova u Zagrebu je uslijedio odmah nakon početka globalne krize, u listopadu 2008. Vremenski pomak s kojim su na krizu reagirale cijene na obali očigledno upućuje na znatan utjecaj turističkog sektora na cijene nekretnina. U svibnju je već svima bilo jasno da su rezervacije u turističkom sektoru ispod očekivanja, a pad očekivanih cijena u turističkom sektoru se vremenski poklopio sa padom traženih cijena na tržištu nekretnina.

Kretanja cijena unutar Zagreba tijekom 2009. pokazuje rast u tradicionalno najskupljim dijelovima grada (Centar +0,4% i Sjever +5,2%), a najviše padale u tradicionalno najjeftinijim dijelovima grada (Dubrava -10%). Dva su ekonomska fenomena koja se daju iščitati iz ovakvih kretanja. Prvo, u najskupljim dijelovima grada je špekulativni, ali i komercijalni kapital najzastupljeniji, pa je u skladu s tim i smanjena kupovna moć proizašla iz prosječnih plaća imala manji utjecaj. Kupci ne ovise o financiranju banaka, a prodavatelji mogu više čekati i držati manje realne cijene. Drugo, opći pad traženih, ali i postignutih cijena širom grada je očigledno ohrabrio kupce da traže stanove u skupljim dijelovima grada koji bi im u stabilnim ekonomskim situacijama bili nedostupni.

Precizan odgovor na pitanje što će se događati u 2010. godini je s obzirom na količinu dostupnih informaciju nemoguće reći. Kretanja slična onima iz 2009. će se vjerojatno nastaviti sve dok se ne preokrene trend gubitka radnih mjesta. Početak rasta zaposlenosti će biti prvi indikator koji će smanjiti neizvjesnost i pozitivno djelovati na sve kupce koji su do sada odgađali kupnju. Stabilizacija kamatnih stopa, tečaja i rast plaća mogu pomoći, ali sve dok traje neizvjesnost glede stalnosti budućih očekivanih prihoda, teško je govoriti o oživljavanju potražnje u ozbiljnijem smislu.

Imajući na umu da je velik dio potražnje na tržištu nekretnina i špekulativne prirode, zanimljivo je usporediti Indeks cijena nekretnina sa CROBEX-om. CN indeks je dosegnuo nekoliko puta rekordnu vrijednost od 122 tijekom 2008. godine, a sada se nalazi na približno 6% nižoj razini. CROBEX je s druge strane rekordnu vrijednost dosegnuo u listopadu 2007., a u odnosu na tadašnju vrijednost pao je oko 160%. Očigledno je kako će i u budućnosti navedene razlike u likvidnosti, prinosima, ali i u volatilnosti dva indeksa imati presudno ulogu u distribuciji imovine špekulanata na oba tržišta.

Izvor: Indeks cijena nekretnina